האוצר אישר שמוכרים פחות דירות. כמה לא מפתיע, הרי מה עדיף, להרוויח את אותו סכום בשנה, או בשלוש שנים?
עכשיו זה רשמי: יש ירידה במכירות דירות בישראל! וכש"ידיעות אחרונות" מעלה את זה לכותרתו הראשית של העמוד הראשון, ברור לחלוטין שזה הופך את כל העניין למוחשי. שוק הנדל"ן בישראל ממשיך להתקרר ואת "הבשורה" הזו מקבלים כלי התקשורת ממשרד האוצר.
ב-23 באפריל, לפני כארבעה חודשים, הוגדרו הממצאים כ"ירידה חדה ברכישת הדירות". ב-17 במאי הובהר חד וחלק שהירידה במכירת דירות חדשות היא 8%. בניכוי המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" הירידה מתעצמת עוד יותר. ואנחנו נמנעים במיוחד ללכת עוד קצת אחורה, לחודש פברואר, בה נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר דיווחו על ירידה של 16% בהשוואה לאותם נתונים שנמסרו בחודש ינואר, וירידה של 7% בהשוואה לשנה הקודמת. כך, או אחרת מגמת ירידת המכירות נמשכת והסיבות מגוונות ולעיתים משתנות בהתאם לרוח הזמן.
פרסומים על מס עבור דירה שלישית גרמו סוג של פאניקה, אבל זו הייתה פאניקה חולפת כשהחוק לא אושר בכנסת וזה הזכיר את תכנית "מע"מ אפס" שגם לא יצאה לפועל בסופו של דבר. ימי ההמתנה לתוכנית זו האטו כמובן את הקצב והצפי לחודשים הקרובים הוא שאם אכן תהיה האצה זה יקרה רק במכירות של "מחיר למשתכן" למרות הטווח הארוך להם יצטרכו הזוגות הצעירים לחכות.
בדבר אחד אין צל צילו של ספק המסביר את הגרף היורד במכירות, ככל שמדובר במשקיעים. התשואה האמיתית המתקבלת עבור נדל"ן, גם באזורים הטובים ביותר, לא מצדיקה את ההשקעה. אותם משקיעים למדו והכירו את שוק הנדל"ן המתעורר ופורח מעבר לים. בעלי דירות ישנות אולי מקבלים תשואה שלא חלמו עליה בעבר, אבל משקיעי ההווה מבינים שאין שום הצדקה והגיון בריא בתשואה שנתית של 3%.
הנתונים מדאיגים, והפועל היוצא שהם מבריחים את המשקיעים. שימו לב: בעיר רחובות, שבשנת 2016 נחשבה לעיר המתפתחת ביותר באזור השפלה ומובילה בתום ההשקעות, נמכרו בחודש פברואר השנה 212 דירות חדשות בלבד! כאן מדובר בירידה של 50% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. באזור המרכז מראים הממצאים על ירידה של 44% בהשוואה לשנה קודמת. בפברואר השנה נמכרו 260 דירות חדשות, מהן רק 37 ע"י משקיעים. זוהי רמת שפל שמוגדרת ע"י המקצוענים כ"היסטורית".
מס שבח, היטל השבחה, מס רכישה, מע"מ, לעיתים תיווך – הם מושגים שאולי לא מוכרים לרוכשים הצעירים, אבל המשקיעים המנוסים יותר מבינים כל סעיף ותת סעיף ונותנים משקל לחישובים הסופיים שלהם. הירידה ברכישות כוללת את כל האזורים, והאנליסטים משוכנעים שאם תמצאו מקום שבו הירידה אינה דרמטית הרי שמדובר באזור בו אין היצע של דירות זולות בכלל, או שההיצע נמוך.
פלח השוק של דירות חדשות ניצב בראש רשימת הירידה ברכישות המשקיעים, והעובדה שקרוב ל-44% מהדירות שמכרו אותם משקיעים נקנו ע"י רוכשים שזוהי דירתם הראשונה מלמדת יותר מכל עד כמה המשקיעים מחפשים חלופות אחרות, לאוו דווקא בתחום הקרקעות, ואם כן אז זה יכול להיות במרחק של שעתיים טיסה מנתב"ג, ארבע שעות, ולעיתים גם מעבר לאוקיינוס במרחקים גדולים עוד יותר. "כשהתשואה היא 9% בשנה מערך הנכס, מוכנים המשקיעים לשמוע גם הצעות מאירופה. זה בכל זאת משמעותי לקבל בשנה מה שמקבלים בארץ רק אחרי שלוש שנים" אומר לנו נדל"ניסט מנוסה.
