כשמתכננים השקעה בנדל״ן בחו״ל אחת השאלות הראשונות שעולות היא איפה. האם כדאי להשקיע בבודפשט בפראג בברלין או אולי בערים אחרות באירופה. כל עיר מציעה משהו אחר ולמשקיע הישראלי שרוצה להרחיב את תיק ההשקעות שלו חשוב להבין את היתרונות והחסרונות של כל אפשרות. בואו נסתכל על מה שכל אחת מהערים האלה מביאה לשולחן ולמה עבור משקיעים רבים בודפשט נחשבת אופציה אטרקטיבית במיוחד.
פראג: היפה מכולן אבל עם מחיר
פראג היא עיר מקסימה אין ספק. המרכז ההיסטורי שלה הוא אחד היפים באירופה והתיירות פורחת שם כבר שנים רבות. אבל מה שהופך את פראג לאטרקטיבית לתיירים גם הופך אותה ליקרה למשקיעים. מחירי הנדל״ן שם עלו בצורה משמעותית בשנים האחרונות ובעיקר במרכז העיר. דירה סטנדרטית באזור מרכזי בפראג יכולה לעלות הרבה יותר מאשר דירה דומה בבודפשט והתשואה שמקבלים בסוף יכולה להיות דומה או אפילו נמוכה יותר.
נוסף על כך השוק בפראג כבר הגיע לרמת בשלות מסוימת. המחירים שם לא בהכרח ימשיכו לעלות באותו קצב כמו בעבר והפוטנציאל לעליית ערך משמעותית בטווח הקצר הוא פחות ברור. מבחינת רגולציה הממשלה הצ׳כית הטילה בעבר מגבלות על השכרה לטווח קצר באזורים מסוימים מה שיכול להסתבך עם משקיעים שמחפשים להשכיר דרך Airh2nh2 או Booking. יש גם את נושא השפה והתרבות שיכול להיות מאתגר יותר לישראלי שלא מכיר את השוק המקומי.
ברלין: שוק גדול אבל מורכב
ברלין היא עיר ענקית עם שוק נדל״ן דינמי ומגוון. יש שם הרבה שכונות שונות כל אחת עם אופי משלה ופוטנציאל השקעה משתנה בהתאם. אבל בדיוק בגלל שהשוק כל כך גדול ומפוזר קשה למשקיע זר להתמצא בו. באיזו שכונה כדאי להשקיע. איפה הביקוש הכי חזק. מהן הרגולציות המקומיות.
בנוסף ברלין נודעה בשנים האחרונות בפוליטיקה מגבילה יחסית כלפי משקיעים זרים. הממשלה המקומית הטילה הקפאת מחירי שכירות בעבר ויש אווירה כללית של רגולציה מוגברת. המשמעות היא שאפילו אם הצלחת למצוא נכס טוב אתה לא בטוח שתוכל להגדיל את דמי השכירות בעתיד כמו שתכננת. מבחינת תשואות ברלין יכולה להיות טובה אבל עם הרבה יותר אתגרים ומורכבות משפטית וניהולית.
ליסבון: שמש וים אבל גם תחרות
ליסבון הייתה למשך כמה שנים אחת הערים הפופולריות ביותר להשקעות נדל״ן באירופה. האקלים הנעים הקרבה לים והמחירים הנמוכים יחסית משכו משקיעים מכל העולם. אבל בדיוק בגלל שליסבון הפכה כל כך פופולרית המחירים עלו בצורה דרמטית. מה שהיה פעם עיר זולה הפך להיות יקר יחסית והתחרות על נכסים טובים היא גבוהה.
יש גם את הנושא של המרחק. ליסבון רחוקה מהמרכז האירופאי וזה יכול להשפיע על נגישות ועל סוגי התיירים שמגיעים לשם. בנוסף השוק הפורטוגלי הוא קצת יותר מסובך מבחינת מיסוי והליכים בירוקרטיים והכל בשפה שפחות מוכרת למשקיע הישראלי. נכון שיש פוטנציאל אבל השאלה היא האם הפוטנציאל הזה עדיין מצדיק את המחיר הנוכחי.
למה בודפשט בולטת להשקעה
עכשיו בואו נדבר על בודפשט ולמה היא מציעה יתרונות ברורים ביחס לערים אחרות. הסיבה הראשונה והברורה ביותר היא מחיר הכניסה. בבודפשט אפשר עדיין למצוא נכסים באזורים מרכזיים במחירים סבירים יחסית לפוטנציאל ההשכרה. רובע 5 ורובע 7 שהם מהאזורים המבוקשים ביותר בעיר עדיין מציעים הזדמנויות טובות בהשוואה למרכזי ערים אחרות באירופה. המשמעות היא שעם אותו תקציב אפשר לקנות נכס טוב יותר או לייצר פוטנציאל תשואה גבוה יותר ביחס למחיר הרכישה.
מבחינת תשואות בודפשט מציעה שילוב שמשקיעים רבים מחפשים: הכנסות שכירות טובות לצד פוטנציאל עליית ערך. משקיעים שהיו בבודפשט לפני כמה שנים כבר רואים עלייה במחירי הנכסים שלהם ובמקביל נהנים מתשואות שכירות אטרקטיביות. זה לא מצב שקיים בכל מקום ובודפשט עדיין מאפשרת את השילוב הזה במקרים רבים.
יתרון נוסף הוא הפשטות היחסית. השוק בבודפשט נחשב לפחות מסובך מבחינת רגולציה ובירוקרטיה מאשר בערים כמו ברלין או אפילו פראג. המסגרת הרגולטורית בבודפשט נחשבת ידידותית יחסית למשקיעים זרים ובמקרים רבים מאפשרת גם מודלים של השכרה לטווח קצר בכפוף לכללים המקומיים ולהיתרים הנדרשים. המשמעות היא שאפשר לעבוד עם פלטפורמות כמו Airh2nh2 או Booking בצורה מסודרת תוך עמידה בדרישות הרישוי והדיווח הרלוונטיות. חשוב לזכור שכל רגולציה יכולה להתעדכן ולכן נכון לעבוד עם גורם מקומי שמכיר את הנהלים בפועל.
גם מבחינת מיקום גיאוגרפי בודפשט מציעה יתרון. היא נמצאת במרכז אירופה נגישה מכל כיוון ומשרתת קהל תיירים רחב. זה לא רק תיירים שמגיעים לחופשה אלא גם אנשי עסקים סטודנטים ואנשים שמגיעים לעבוד מרחוק. הגיוון הזה בקהל היעד יוצר ביקוש יציב לאורך כל השנה ומפחית את הסיכון התפעולי.
השירות המלא עושה את ההבדל
אבל מעבר לכל היתרונות האלה מה שבאמת מבדיל בין השקעה מוצלחת להשקעה בעייתית הוא השירות והליווי. להשקיע בחו״ל זה לא כמו להשקיע בארץ. יש פה שפה אחרת חוקים אחרים תרבות אחרת ואלפי פרטים קטנים שיכולים להסתבך אם לא מטפלים בהם נכון. וזה בדיוק המקום שבו קבוצת מניב נכנסת לתמונה.
אנחנו עובדים בבודפשט כבר מעל 9 שנים ומלווים משקיעים ישראלים לאורך כל הדרך. המעטפת שאנחנו מציעים היא מלאה לחלוטין מאיתור הנכס ועד ניהול שוטף. זה כולל ליווי משפטי ומיסויי דרך עורכי דין ויועצי מס דוברי עברית את השיפוץ וההשבחה דרך חברת SPRING ואת הניהול השוטף וההשכרה דרך חברת BQA. את רוב ההתעסקות אנחנו מורידים מכם עם מעטפת שמכסה את כל השלבים והפרטים הקטנים כדי שתהיו בשליטה בלי להישאב לתפעול.
הצוות שלנו מורכב מאנשי מקצוע שמתגוררים בהונגריה ומכירים את השוק לעומק. אנחנו לא סתם סוכני נדל״ן שמנסים למכור דירות אלא שותפים לדרך שלכם לטווח ארוך. זה נראה גם בתוצאות הניהול בפועל: מאות נכסים בניהול פעיל ודגש על שיפור תפוסה ודירוגים בפלטפורמות המובילות. התשואה בפועל תלויה בסוג הנכס המיקום רמת ההשבחה ותפעול שוטף.
מה עדיף בסופו של דבר
אז איפה כדאי להשקיע. התשובה תלויה כמובן במטרות שלכם ובתקציב שלכם. אבל אם מחפשים שילוב של מחיר כניסה סביר תשואות אטרקטיביות פוטנציאל עליית ערך פשטות בניהול ורגולציה ידידותית יחסית בודפשט היא אחת הבחירות החזקות באירופה. היא מציעה הזדמנות מעניינת ביחס לערים אחרות ובמיוחד למי שמחפש להיכנס לשוק אירופאי עם פוטנציאל אמיתי במחיר נגיש יותר.
אם אתם משקיעים שרוצים להרחיב את תיק ההשקעות שלכם ולהיכנס לשוק אירופאי עם פוטנציאל אמיתי בודפשט צריכה להיות בראש הרשימה. והחלק הכי חשוב הוא לעשות את זה נכון עם שותף מקומי שיודע איך לנווט את השוק ולדאוג שהתהליך יתבצע בצורה חכמה ומבוקרת.
רוצים לשמוע יותר על ההזדמנויות בבודפשט ואיך אפשר להתחיל. צרו קשר עם קבוצת מניב עוד היום לייעוץ אישי ללא עלות. הצוות שלנו יעזור לכם להבין בדיוק מה מתאים לכם ואיך להפוך את החלום להשקעה מוצלחת למציאות.
